分譲住宅のメリットとデメリットについて
土地と建物を同時に購入する建売住宅のメリットは、すでに建ててあるもので
あれば実物を観て購入、すぐに入居できることが最大のメリットです。
建築中のものや、これから建てるものについては、工事中の様子を確認すること
ができて安心です。建築条件つき住宅は、間取りなどある程度の融通が利くので、
自分好みの住宅になる可能性が高いです。
借地権つき住宅であれば、土地の購入費用がいらないことから一般的な建売住宅
より割安で購入できます。
したがって、注文住宅より建売住宅のほうが、注文住宅より安価に自分好みの
住宅を手軽に建てられそうな印象だったり、購入前後の手続きひとつにしても、
注文住宅より手間がかからない印象を抱く方々が多いようです。
ただ、建売住宅の場合、買主が住宅を観るのが建築後になる場合が大半。
つまり、手抜き工事が発覚しずらいことから、欠陥住宅となる確率がもっとも
高いといわれています。
また、建築条件付きの土地やこれから建売住宅を建てる『建売青田買い』の
場合は、あわせて契約時の条件を綿密に詰めないと、契約後に『こんなはず
じゃなかったのに・・・』 後悔する方々が多いことも特徴のひとつです。
今回は、すでに建物が建っている『一般的な建売住宅』について、具体的な
ケースごとに注意すべき点を解説しましょう。
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木造３階建住宅
限られた敷地を有効に活用するために３階建てにした木造住宅は、
２階建ての1.5倍の荷重がかかるため、しっかりした基礎や構造にする必要
があります。 ところが、しっかりした基礎や構造については、販売時の
強力なアピールポイントになりにくいことから、実際は手抜きが多いとも
言われています。
小さな手抜きでもたくさんの手抜きが積み重なると、瑕疵保険の期限が切れる
10年を経過してから(建築後十数年経過)、一気に問題が表面化する例が多い
ようです。ちょうど、そのタイミングで住宅ローンの支払と教育費・医療費・
介護費用などが重なると、ライフブランの大幅な修正を迫られます。
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周辺で似ている物件に比べて、価格が極端に安い物件
借地権つき住宅の場合、土地の購入費用がいらないことから一般的な建売
住宅と比較すると大幅に安くなりますが、周辺の物件に比べて極端に安い
物件の場合、何らかの悪質なケースが隠されていることが多々あります。
土地ひとつにしても、近隣相場から取引価格が算定され、建築工事にしても
材料＋職人の人件費がかかることから、プロが観ると土地と建物の仕入価格
は事実上のガラス張りです。したがって、不動産で『掘り出し物』に出会え
る可能性とは、もともと著しく低いのです。
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販売会社が契約を急ぐ物件
営業担当者が『仮契約だけでも』『解約すれば返金するので手付金だけでも』
と契約を急がせる物件には、何らかの【売り手側の意図】があります。
建築条件付き住宅の請負契約についても、【売り手側の意図】があり、その
意図は往々にして買い手に不利な条件である場合が大半です。
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建築確認済証と検査済証の提示、および、分譲地の地盤調査報告書がない
建築確認済証と検査済証は、適法な建築であることを示す公的な書類です。
これらの書類がないと、住宅ローンの手続きができない場合があります。
また、建売住宅でコストがかかる地盤調査を行うのは極めて少ないのが現状
であり、のちのち、住宅の重さで不同沈下(家が傾く)を起こしても、地盤の
問題による不同沈下は瑕疵保険の対象外のため、保証も期待できません。
注文住宅については、１軒ごとに地盤調査を行い、地盤保証がつくことが
大半です。したがって、注文住宅の場合は地盤の問題による不同沈下が起き
る可能性は建売住宅に比べて、相対的に低くなります。
手軽に購入できる建売住宅は確かに魅力的な選択です。
ただし、弊社にご相談になる方々の事例をみても、建売住宅ならではのリスク
を十分に検討してから建売住宅の購入に踏み切るほうが、結果として後々
困らない家づくりになることは間違いありません。
弊社では建築条件付きの土地を市川市曽谷地区にて販売しています。
事前に地盤調査報告書を行っています。
建築条件付きなので売建住宅になるので、相場よりも建築費が高いですが
後悔することのないような家づくりが実現できます。
